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福州市中心与城市外围住宅物业价格指数
来源:国房网  时间:2014-05-13 09:51:16  字体(
市中心与城市外围住宅物业价格指数可以在一定程度上反映城市的规模、城市的辐射半径、因为城市发展而形成的地产开发重点、城市资源配置模式(如交通、商业、公共配套)的演变。

一、含义

这一指标可以反映城市发展轨迹、解读楼市发展轨迹,为预测楼市走向提供一条新思路。

市中心与城市外围住宅物业价格指数可以在一定程度上反映城市的规模、城市的辐射半径、因为城市发展而形成的地产开发重点、城市资源配置模式(如交通、商业、公共配套)的演变。

二、具体指标(需要图表)

2003福州市中心与城市外围住宅物业价格比为4542除以2124=2.14,价格绝对差为2418;

2007福州市中心与城市外围住宅物业价格比为10181除以4440=2.29,价格绝对差为5741,比2003的绝对价格差增加了3323,增长比率为137.43%,平均每年增加831元,年增长率为34.36%。

2011福州市中心与城市外围住宅物业价格比为19189除以8395=2.29,价格绝对差为10794,比2007的绝对价格差增加了5053,增长比率为88.02%,平均每年增加1263元,增长率22%。

2012福州市中心与城市外围住宅物业价格比为21492除以8948=2.40,价格绝对差为12544,比2011年的绝对价格差增加1750,年增长率为138.56%。

2013福州市中心与城市外围住宅物业价格比为22796除以10799=2.11,价格绝对差为11997,比2012年的绝对价格差减少了547元,首次出现负增长,下降了4.36%。

 

 

三、分析

这个指标不具备与其他国家住宅市场比较条件,因为城市发展模式不同,中国城市之间则具备充分的比较条件,基本都遵循围绕市中心“摊大饼”模式发展;

这个指标能够反映城市规模的变化,当城市规模较小的时候,因为城市半径较小,外围到市中心便捷,市中心的物业具有可替代性,其比较关系较小,随着城市规模扩大、进入市中心的成本增加比价关系会逐渐变大。但是,当城市由单一中心演变为多中心时,这种比价关系会得到修正。

交通条件改变,如地铁出现,会改变比较关系。

城市的辐射半径、城市的体量、市中心的作用与比价关系为正相关关系。城市辐射半径越大体量越大,市中心的功能、作用越大,外围进入市中心的成本越高,比价关系也越大。例如北京的这一指标高达4左右。福州则不足2.5。

这一指标可以在一定程度上解读城市房地产开发重点,如比价关系较小,会导致市中心项目难以操作拆迁补充,这或许是福州这几年市中心开发项目较少的原因,同时也解读了海西让福州的城市发展、房地产开发重点偏好向外围拓展,以及外围的成熟度,例如2011福州的外围由2007年的金山板块拓展到闽侯板块,指数也由2.29上升到2.40,随着闽侯(乌龙江)板块的成熟与被市场认可,指数下降到2.11。

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