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第五十六期:别把经济污水全都泼在房价身上
来源:国房网董事长——刘福泉  时间:2016-09-30 17:12:51  字体(
一篇2008年的博文,打脸了谁?

编者按

一、从三组成交的案例看2008年到2016年的价格变动:

1、市直湖前200894.73㎡以54.5万元成交,单价5570㎡,2016394.90㎡以118万元成交,单价11892㎡;

2、左海花园2008101.22㎡以46万元成交,单价4316㎡,20163109.38㎡以141.8万元成交,单价12696㎡。

3、保福公寓200892.64㎡以42.7万元成交,单价4618㎡,2016991.82㎡以171万元成交,单价18623㎡;

八年间,房价翻了2倍以上!

二、8年过去了,我们重发《别把经济污水全都泼在房价身上》,再次审视这篇文章,不仅是看博主当时是如何预见性地抽丝剥茧、拨开云雾,更主要的是帮助各位“看官”怎样审视楼市!

 

  

长达十年的房地产热,终于在二〇〇七年最后一个季度迎来了整合期。房地产市场要整合的东西很多,有太多的东西不合理。但是,最怕的是在整合中诸般的问题都不碰,仅仅针对问题的表象房价,甚至“没有出息”把诸般污水都泼在房价身上。

中国的住宅经济绝对不仅仅是高房价这样简单,产品结构失衡、消费结构失衡、消费超前、制度缺陷等等,只针对高房价采取解决方案,宛如针对发烧的病人只打退烧针不消除炎症。

结果就是如此――我们把注意力都放在房价上,诸般不满变成污水横流!

 

谁能决定房价

 

全国数万家房地产商,大一点的城市都是千家房地产商,后来土地公开拍卖,在长达十年的时间价格持续、全面上升,面对这样一个大市场,谁能垄断房价?

 

房价的背后是中国经济状况――经济持续增长、城市建设持续高投入、住宅需求巨大……面对这样的局面,政府的调控几近无效,直到2007最后一个季度,市场本身显示出了调整的需要,房价上升的弓箭才终于低下疲惫的头。

房价是中国经济的某种写照,但是,太多的人坚持相信房价是人为结果,是开发商和政府的密谋,大抵因为如此,批判、诅咒、宣泄、骂娘才更理直气壮了!

 

我要住房、诅咒房价和想象中的调控目的

 

民生,终于成为了新一届党中央的执政理念,我是民众我要住房,高房价阻碍了我拥有房子,我要诅咒、我要漫骂!

 

很多人“自作多情”和“一厢情愿”地觉得国家调控房地产市场的目的应该是让民众买得起房子!正是这种潜意识,他们就自觉不自觉地把房价大跌视为“民意”,让民众买得起房子是无比正确的,谁胆敢和这个理想较劲,谁就是敌人,一副要“踏上一万只脚永世不得翻身”的气概。

不要忘记,中国实行的是市场经济,这种经济模式能够实现资源优化配置,基本前提是房子应该是商品,是商品就有价格,有价格就有人买得起有人买不起。

当然,房子是民众的生活必需品,又因为房子贵重,所以,才必须有租赁消费,才必须有政府提供的保障房。

调控的目的不是特别清楚,但主要目的肯定不应该是让民众买得起房!

房价不合理,市场自有道理进行修正。

 

批判房价

 

价格是市场的核心信息在长达十年的时间内,房价持续上升,谁都没有能力密谋这个结果。

房价高吗?如果高是从什么时候在什么价位上开始高的?记得早在2004年前后社会就一直叫嚷房价太高了!可市场的实际情况是怎样情景?消费依然狂热、消费水准依然持续上升、产品依然奢侈使用土地……这样的消费,究竟是价格高还是低?到了2007年消费开始显得吃力,才看出价格真的高了,市场自发调整开始了。由此可以看出,诅咒房价只是表达一种极端和粗暴的情绪,不是什么健康的民意。

 

如果房价基本上是市场自发形成的,那么,它房价快速走高蕴藏什么信息哪?

    1、要求政府构建住房保障系统。住宅属于特别贵重的生活必需品,自从把住宅作为新经济增长点以来,住宅资源基本由市场配置,持续走高的房价要求政府承担起建设保障房的责任。高房价在客观上宣告了把住宅作为新经济增长点政策应该告一个段落。

    2、构建两条腿的住宅市场。由于收入有限和房价过高、不动产和劳动力移动等矛盾,住宅市场客观上要求是购买和租赁两条腿构成的,而中国的住宅市场是“瘸子市场”。

    3、解决资源过度聚集的问题。改革开放以后,中国形成了农村资源流向城市,小城市流向大城市的格局,城市资源聚集度越强,住宅市场的购买力也越强,房价也就越高。高房价通过提升居住成本,在客观上调节人口分布,让资源配置更合理。

    4、高房价有利于节能。尽管住宅市场热拉动了国民经济发展,可资源的高消耗是这个产业的威胁。大家很早就一直在呼吁房价过高了,可就在一边呼吁房价过高的同时,住宅消费的水准持续提升。高房价必然导致约束消费,让户型相对变小节约能源,特别是保护耕地。

    5、高房价意味着提供产品的商人较低的管理水准和相应的风险。

 

中国迫切需要一个住宅经济的整体方案

 

持续走高的房价,给了中国十分错误的信息:市场开发的房子就是高房价,只有政府才能开发低价的房子。这个信息是错误的,为什么其他市场高中低产品结构完整?为什么只有住宅市场志开发高档房子?完全是政府主管部门管理导向,解决中国住宅经济必须以市场为主,而不能以政府为主。

中国城镇居民的住宅问题十分严峻,特别是政府几次对房价调控不成功,似乎形成了政府和市场、消费者对峙的僵局,每次调控政府都多收了税,成为了人们诟病政府的把柄,人们因此对政府的意见十分大,并愤恨开发商暴利,经济问题社会化倾向十分明显。虽然社会对房价问题议论纷纷,遗憾的是问题似乎没有实质性进展,多数议论就事论事。

住宅问题仍然解决不了,因为我们缺乏一个很重要的前提――住房的基本政策。因为没有这样一个基本的住房制度,政府的责任和行为都不明确、消费者容易产生怨气、市场和开发商容易被妖魔化。

 

    1、住宅问题的基本定位

    在谈论所有的问题以前,我们必须面临这样一个问题:住宅是经济问题还是社会问题?这是政府制定政策的前提。理想是答案应该是:既是经济问题也是社会问题。这样的回答不能解决实际问题,必须回答哪个问题是先导?

我认为住宅首先是经济问题,受市场规律支配,住宅资源主要由市场配置。但是,住宅是人们的生活必需品,是价格特别昂贵的生活必需品,政府必须辅助调节,换句话说,住宅的特性决定了政府对这个市场介入的深度。

 

第一,市场配置资源要解决的问题

中高收入阶层通过市场消费住宅,通过市场途径解决住房问题,应该构建这样的格局:

A.构建购买和租赁两种消费方式;

B.对于豪宅完全由市场调控,设定正常的税收,表明政府不鼓励的态度就可以了;

C.对于中低档的商品房,适当降低土地价格,降低规划条件,提升容积率,建设平民化、简约化的房子。

 

第二,政府承担责任要解决的问题

政府在住房问题上,必须解决应管理的什么范围?提供什么样的产品?

必须承认在当时的环境下,使用住宅拉动经济发展的产业政策和效果都是不错的,任何一个政策的实施,都可能带来负面效应。

我们在使用住宅拉动经济的过程中,政府显示出了极大的热情因为发展住宅产业给地方经济带来了财政收入和促进GDP增长的双重好处,政府发展住宅的偏好,有些忽略了国民经济发展水平的约束,让所有的人都拥有住房似乎成为了理念,以至于我们今天提出租赁也是住宅的消费形式,都必须小心翼翼的,仿佛亏欠了民众现在年轻人不拥有房子就不能结婚已经形成一种普遍认知,很好的说明了问题。

走过计划经济阶段的中国,无论是官员还是民众,常常把政府的幻想成为无所不能实际上很多事情政府管不了也管不好,就如在把住宅作为新经济增长点的过程中,政府扩大化了自己的责任。

市场不允许让所有的人都拥有住宅,政府没有能力让所有的人都拥有住宅,所以,必须实事求是评估政府解决住房问题的能力,作为一个发展中国家的城市政府,解决低收入民众的住房问题应该符合政府的财力。

根据目前大部分城市政府的财力和公平原则,政府在解决低收入阶层的住房问题,不能搞形象工程,应该建设以比较低的标准解决这部分人的住房问题,以解决中高收入为主的经济适用房政策应该寿终正寝”了

 

 

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