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第六十二期:50公里就是大福州的距离
来源:国房网董事长——刘福泉  时间:2017-03-06 17:02:09  字体(
福州要建滨海新城,配套交通大升级,今后从老城区30分钟可直达滨海新城,未来将是另外一个福州中心城区,努力把滨海新城建设成为引领福州发展的新龙头。 与此同时,媒体报道长乐市要变长乐区。 滨海新城距离福州50公里左右,人们肯定会质疑是否泡沫?长乐市好好的为何要改为长乐区? 这些事情都与福州的城市化进程,城市化与楼市有关,楼市变化与房价有关。国房网评论帮您进行解读。

 一、50公里是什么概念

上世纪90年代我刚刚来福州,如果在北京问一个人上班远吗?他会说不太远,骑自行车也就半个多小时!同样的问题如果问福州人,他会说好远呕,骑自行车要十几分钟!这反映了两个城市居民因为规模不同而导致的对时空概念之感悟。

十几年前刚刚跨入新世纪,也是距离广州50多公里的华南板块突然产生热度,冒出以星河湾为代表的很多房地产开发项目。引领中国房地产的广东这个变化,吸引了全国各地房地产人来考察。这个距离超出了福州人的想象,给福州房地产人带来惊恐:距离市中心50多公里的新城,怎么可能?那时广州房价高过福州很多,人们很容易得出结论那里的房子只是广州上班族的睡城,一定是泡沫!

这个时候的福州楼市,北江滨刚刚有迹象开始成为楼市热点,其代表项目融侨锦江,这个距离福州当时唯一核心商业圈东街口不足5公里、骑自行车只需20分钟左右的项目,背负很顽强的郊区概念。

后来,华南板块超出“福州人”的想象,没有堕落成睡城,而是迅速成长为广州的一个副中心变得繁华。与此同时,距离福州市区20多公里左右的马尾,改革开放初期曾经光彩夺目,一副引领福州态势与模样,可惜昙花一现落寞无声,直到近日才刚刚显露出结束游离福州的面目。

长乐、连江、福清与福州距离都在50公里上下,这几个区域的楼市自成体系,与福州基本没有关联,反映了它们与福州的一种关系,如果从楼市角度理解大福州,就是像今日闽侯上街版块一样,它是任何人都无法割断的福州楼市的一部分。

50公里的就是大福州格局!

 二、广州和福州何以差别那么大

福州滨海新城何时才能建成并实现繁华?同样距离广州50公里的华南版块已经成熟十多年,那么,广州与福州的时间差距将是10+N年。

改革开放,让中国结束了因为制度导致的种种壁垒,资源开始自由流动,广东地区因为香港的拉动,深圳特区的拉动,成为全国重要的经济枢纽,珠三角与长三角一起成为了中国最具活力的两个区域,引领中国经济发展,吸聚周边地区资源。珠三角区域冒出了香港、广州、深圳三个一线城市,围绕广州、深圳形成中山、东莞等城市群。

城市是引领、拉动区域经济的火车头。

与此同时,福建区域地理上三面环山,面海出口因为两岸关系不正常被堵死,福建构成了封闭的地理态势。改革开放对于两个三角洲而言是极限速度,在他们的夹击下,福建则是逐渐被边缘化的过程。其最明显的表象就是福建的两个中心城市福州、厦门因为辐射半径有限、城市功能有限,一直以很小的体量展现与世界,福州与广州建成区最大差曾经达到10倍的关系。

当广州到北京火车调整到20多小时的时候,福州到北京还是40多个小时。

三、海西--两岸三通改变了福州

福建人梦想改变封闭,地理位置的开放才是真开放!后来,福建人提出海西战略,以突破封闭局限,突破福建概念,加强与周边地区往来。

如果没有两岸三通海西战略只是口号并不会有太大的实际意义,两岸三通改变了福建封闭性地理位置,让福建变得更有价值,这是福建与周边区域经济迅速融合、得以修铁路、公里的经济驱动力!地理位置的改变,也让福建的两个核心城市福州、厦门的辐射半径变大,这是城市体量加大的客观驱动力,没有这个驱动力,我们就看不到福州城市这些年快速发展,体量增大,没有这个驱动力,勉强做到了也就是传说中的泡沫。

正是在这样的背景下,福州提出了大福州概念,50公里距离今日浮出水面!

四、突破50公里距离的两个条件

改革开放初期,福州就曾经战略规划通过马尾引领福州,很显然,马尾没有深圳特区那样的制度优势,更没有频临香港那样的超级城市和大通道,它引领不了福州,脱离福州终归黯淡无光!

今天有人提出滨海新城引领福州同样不现实!

长乐设区很重要但也只是形式!

我们看到了马尾、贵安还游离福州以外,楼市自成体系,房地产热对他们影响不大,在它们还没有融合进福州以前,还只是三四线城市概念,而融入福州的闽侯部分区域,拥有了二线城市概念。

所以,50公里大福州的首要条件是福州作为母体充分发展,能够实际包容50公里范畴的卫星城,形成有机联系的城市群,从楼市角度就是这些区域的房地产市场像今日的闽侯,形成福州房地产经济的一部分。

第二个条件是大家最不愿意听到、看到的是房价必须上升。

我们看二个案例:

例一,闽侯虽然叫县,因为融入福州其房价高于长乐,贵安房价在楼市形势一片大好的前提下,却暗淡走低,未来这个区域一定会因为融入福州走出低迷;

例二,北京周边的河北小县城,是典型的四五线城市,但它们的房价甚至高于省会石家庄,原因很明显,因为这些区域已经被纳入了北京房地产经济。

很显然,等待被母体城市接纳的卫星城,其房地产开发项目必须把消费者定位于母体城市才行,那么,母体城市的消费者为什么要到更远的卫星城买房子,绝不是那里的空气更好,而是母体城市的房价必须高到足以“驱赶”一部分消费者分流到卫星城。

 

50公里是大福州的距离,如果今后国民经济发展速度、力度给力,这个距离对于广州不是问题,对于福州也不是问题。

  

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