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第六十一期:凭什么大福州
来源:  时间:2017-03-06 17:19:47  字体(
引言 房地产作为国民经济支柱产业的表象之一,是人们对于这个领域的信息保持高度的敏感度,楼市向来不缺题材、向来无小事儿,哪怕一个果实“噗通”一声掉进水了,也会引起市场骚动,形形色色的传闻迅速吸..

引言

房地产作为国民经济支柱产业的表象之一,是人们对于这个领域的信息保持高度的敏感度,楼市向来不缺题材、向来无小事儿,哪怕一个果实“噗通”一声掉进水了,也会引起市场骚动,形形色色的传闻迅速吸引眼球。平静了一段时间的福州楼市,突然被滨海新城、长乐市变区一石激起千层浪。

国房网评论为此先后发表了《从房地产水景资源审视海滨新城》、《50公里就是大福州的距离》,独特和力道的评论引起了大家的兴趣,我们收到了很多反馈,本文针对读者感兴趣的问题进行再评论----福州变大凭什么!

不知是谁、什么时候提出了大福州的概念,表现了被压抑多年的福州释放与期许,但这形容性概念比较模糊;

福州要建滨海新城,滨海新城距离福州50公里左右;

我们认为大福州必须是福州与接壤城市形成有机体构建城市群,形成统一的房地产市场,结果我们发现长乐、连江、福清与福州的距离都是在50公里左右;

我们还发现本世纪初让广州变大的房地产华南版块,距离广州也是50公里;

于是,我们提出50公里就是大福州的距离。

大家关注的问题是人口哪里来?设区的意义是什么?

 

 一、大福州的人口哪里来

有人提出,来自于国字头的权威研究报告下结论说:今后福州人口的增长速度比较缓慢!

房地产领域特别善于跟学者、研究机构开玩笑,来自于理论界对房地产的判断失误几乎成为了常态,说准变得极其偶然,我们揣测这是根据过去发展轨迹,在背景不变的前提下得出的结论,没有考虑福建地理开放、福州地理位置改变后的结果,观点有些闭门造车。

很多城市的房地产发展速度、格局都特别容易被学者们冠以泡沫、媒体冠以鬼城批判,如果一个城市仅仅依靠内部人口自然增长,那么这些批判都会变成现实而应验,显得学者们批判惊天骇俗之水准。

我们相信即使北京上海这样的国际级大都市,仅仅依靠内部人口自然增长,现在恐怕难以发展到四环的界限与规模,因为大量外来人口涌入,如今都达到了六环的大格局。

记得当初福州开始向南江滨进发,出现金山版块,泡沫、鬼城的批评声也是不绝于耳,其结果金山现在变成了毫无争议的城市副中心,以人流如织的城市姿态展现,背景、原因也是金山“出生于成熟”的时节,也是周边地区人流开始更大量向福州涌入的时代。

我们认为人口不是问题,城市的功能与辐射力度才是大福州的道理。

福建长期的封闭状态,导致了两个中心城市福州和厦门辐射半径相当有限(分别辐射半个福建省),城市功能也相对较弱,城市体量自然、必须比较小。这种状态持续存在,人们被规整出了小福州概念,估计研究机构也是以历史数据及其惯性判断福州,大福州注定背负泡沫行,被广泛质疑很正常。

两岸三通以后,福建的封闭环境被打破,福州的辐射半径明显不再局限于半个福建省,福州已经展现出大区域城市的姿态,我们看到了这些年福州变大的速度加快了,这不是没来由的,下面的现象都是标志。

我们看到了一个个“福州与周边城市交通”项目建设、投入使用,如果福州还是福建城市,这是不可能的事情;

我们看到了福州三环的建设与人流量加大,该区域的房地产项目被市场以较高价位接纳,这样的“偏僻”位置是以前福州人不敢想的事情;

我们看到了这些年更多的江西人、四川人、东北人定居福州;

千万级别的机场客流量是以前福州不敢想的事情;

更多的国际航线开通,多个国家在福州设立签证中心也是福州以前不可能的事情……

这些表象应该毫无争议地表明福州已经具备了更大的辐射半径,所以,考验大福州的应该是国民经济是否能够持续发展,支撑福州持续发展,福州人是否能够拥有这样的情怀,利用好这样的题材,把辐射半径坐实。

 

二、房价的意义

人们痛恨高房价,房价的正常意义已经被仇恨淹没,但是,我们还是以国房网的文化“不是以自己的情感来判断市场好坏、对错,而是以正常与否判断市场”,从房价角度审视问题,与个人痛恨高房价的感受无关。

进入21世纪以后,国民经济高速发展,被计划经济压抑的城市化犹如开闸放水,作为城市化表象的房地产发展如火如荼,凡是经济发展充满活力的城市房价都展现快速拉升态势,与此同时福州房价在一个较低的价位上表现出超稳定,长三角、珠三角随便一个县级城市都能傲视福州。

正常的房价(不是短暂,而是持续站在一个价格平台以上)反映了城市的收益率,收益率与城市地位直接相关。21世纪初期,福州房价的现状与福州的小辐射半径直接相关,随着福州辐射半径加大,福州房价也经常上榜增速较快城市行列,实际显示了城市经济地位与房价的关系。

如果大福州的目标实现,一定伴随福州市区房价拉升才行,因为只有市区房价进一步上升,才能让福州城市通过房地产意义向外围拓展。

 

三、闽侯设区、长乐设区

前几年坊间传闻闽侯设区,现在是长乐设区。

我们认为设区的意义更大地表明城市向外拓展的体制态度,并没有太大的实际经济意义,福州外围区域的地位改变完全取决于它们是否与福州城区真正融合。

例如叫区的马尾一直游离于福州以外,其房地产市场自成体系,供求因素与福州少有交际,闽侯虽然叫县,但其中的上街版块已经完全融入福州房地产经济体系,供求因素与福州完全重合,其房价也高于经济发展更好的长乐,福州人在购买该板块项目的时候,完全淡化了闽侯概念。

我们认为闽侯设区的可能性很小,因为闽侯更具农业特色,只是一块版图因为接壤福州,在经济地理上成为福州区域,比较实际的是这块区域划归鼓楼或单独成区,但是,其财政利益很难摆平,就目前体制而言很难让闽侯受这么大的委屈。

长乐在体制上设区显得顺理成章,但在大福州格局真正形成以前,并没有太大的实际意义,长乐的房地产市场还不大可能因为设区而与福州共享供求因素,形成统一房地产市场,它仍然是自成体系的楼市,不会因为设区因素牵动房价。

如果上街版块享有“区”的概念,倒是很现实地成为房价上升的因素。

 

四,我们再次表明:滨海新城不能成为引领福州的新龙头

城市形成需要厚重的积累,所谓“罗马不是一天建成的”,在大城市旁边建设的新城一般要依托母体城市发展。到目前为止,作为新城市实现引领、龙头作用的唯有深圳一个成功案例。

我们认为深圳路径需要两个条件,在当初全国都仍然计划的背景下,深圳率先改革,拥有了非常明显的制度优势,吸聚了全国性资源流入,让深圳成为经典的移民城市充满活力;深圳是大陆与香港的通道与桥梁,这样的资源信息汇集地,是城市成长的最理想元素。

很显然,全国都很难再出现这样的时空条件,新成立的滨海新城必须像马尾一样依托福州。

 

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