2004年4月底开始，国务院采取了一系列措施 加强对房地产市场的宏观调控。我市也适时地采取了一些有力措施，实现了当年房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定的目标。目前我市房地产市场供销两旺，商品房空置面积不断下降，房价基本稳定，房地产市场发展是健康的、理性的。2004年全市共完成房地产开发投资223.8亿元，占全社会固定资产投资规模的42%，约占全市GDP比重的14%，占全省房地产投资总量的49.7%。房地产业为政府创收营业税、所得税、契税约20亿元，房地产业成为我市我市经济发展的重要产业，为城市社会经济发展提供了有力的支持。

在中央宏观政策措施的作用下，当前我市房地产市场运行呈现以下特点：

1、房地产投资增幅减缓，与国民经济发展水平相协调。2004年全市开发投资223.8亿元，同比增长35.38%,受宏观调控政策的影响，我市房地产投资增幅逐季回落，二季度增长48.2%，增幅比一季度回落12.7个百分点；三季度增长36.14%，增幅比二季度回落12个百分点；全年增幅比年初回落25.5个百分点。全市房地产施工面积为2117.11万平方米，同比减少3.1%，新开工面积492.7万平方米，同比减少24.6%，竣工面积528.8万平方米，同比减少19.1%。宏观调控政策已初见成效，房地产投资增速过快的势头得到了遏制。

各县（市）投资增幅也放缓，如长乐市房地产完成投资额同比下降39%，闽侯县同比增长4%，罗源县同比增长3.7%。

2、商品房开发结构、供应结构得到进一步改善和优化。首先是继续引导以商品住宅开发为重点，满足居民住房需求。全市商品住宅投资151.2亿元，占开发投资总量的67%，在房地产开发施工面积、新开工面积、竣工面积中，商品住宅分别占比重的83.6%、90.77%、89.43%。其次，进一步加大经济适用住房建设力度，立项124.5万平方米，开工56万平方米，主体封顶21万平方米，确保中低收入家庭住房需要，也达到抑制房价的作用。

3、城镇房屋拆迁规模明显缩减。全市共核发房屋拆迁许可证72个项目，同比下降了14.29%；拆除房屋面积159.13万平方米，同比减少5.3%；拆迁户数13916户，同比减少15.57%；提供用地亩数6192.33亩，同比减少34.11%。

4、土地供应和金融信贷得到有效控制。全市房地产开发新购置土地面积42.96万平方米，土地购置费53.48亿元(实际到位资金47.16亿元)。本年度房地产开发企业资金来源累计为252.9亿元，同比增长24.15%，其中国内贷款25.8亿元，占本年到位资金的十分之一，企业自筹资金所占比重达29.85%，定金及预售款占比重的49.85%。

5、房地产市场呈现供销两旺、供求基本平衡、求略大于供。全市办理商品房预售许可项目245个，批准上市预销售的商品房面积为563万平方米，其中市区办理预售许可项目219个，批准上市销售商品房面积539万平方米，同比增长14.26%。同期全市办理商品房合同备案登记62308宗，面积719.81万平方米，金额225.03亿元，分别比上年增长45.81%、39.61%和53.88%，其中市区办理商品房合同备案登记56536宗，面积649.83万平方米，金额211.97亿元，分别比上年增长45.41%、45.02%和53.71%。

由于商品房市场销售看好，今年商品房空置量继续得到控制。2004年末全市商品房空置面积为94.2万平方米。其中空置一年以上的商品房面积为49万平方米，同比下降5%。

6、二手房交易量上升，二三级市场体系联动，良性发展。福州全市二手房交易20849宗，面积220.65万平方米，金额32.94亿元，分别比上年增长27.04%、8.63%和30.87%；其中住宅19777宗，面积183.89万平方米，金额28.75亿元，分别比上年增长了33.86%、22.33%和49.35%。其中市区二手房交易17748宗，面积167.99万平方米，金额27.98亿元，分别比上年增长30.43%、10.19%和30.14%，其中住宅16927宗，面积142.61万平方米，金额24.9亿元，分别比上年增长了33.87%、24.78%和48.75%。其中房改房上市5030宗、占二手住宅交易总宗数的30%。

7、商品房价格增幅得到有效控制。福州市区商品房合同登记平均价格3262元/平方米，比上年均价3075元/平方米上涨187元/平方米，增幅6.08个百分点，涨幅比全国35个大中城市平均增幅低4.7个百分点。其中住宅2983元/平方米，比去年均价2724元/平方米上涨259元/平方米，增幅9.5个百分点。房价上涨最多的是别墅，上涨了20.81%，住宅价格上涨了9.5%。据调查，高层住宅均价鼓楼区为每平方米4460.9元，台江区每平方米为4690元，涨幅分别为5.39%、7.68%。据全国城调队抽样调查显示，我市房屋销售价格涨幅列全国35个大中城市的第24位。一些县（市）住房潜在需求量大，商品房价格呈现明显增长趋势。如罗源增长43%，长乐增长41%，闽清增长20%。

8、公积金、住房补贴和商业银行个人住房贷款成为支柱房地产需求不断增长的一个重要因素。据人行福州中心支行统计,2004年福州市个人住房贷款仍保持稳定增长。个人住房贷款占个人消费贷款的七成，全年新增55.88亿元。住房公积金贷款22.68亿元，比年初增加8.9个亿。全年发放住房货币补贴共2148人、6944.71万元。

9、房地产市场外向度提高，“两外”（外地、境外）人士在榕购房比例上升。外地人在榕购房的合同登记量为26817宗、面积299.2万平方米，金额99.28亿元，分别占同期我市商品房合同登记总量的47.43%、46.04%和46.84%。这其中，温州人购房约占全部购房量的7%。

2005年福州房地产市场走势预测

(一)有利因素分析

在住房制度改革的推动下，经过多年培育，我国以住宅为主的房地产业已成为国民经济的支柱产业，其发展动力主要来自于市场有效需求。2005年福州房地产市场发展的有利条件仍然很多。首先福州国民经济持续快速增长，房地产发展前景被普遍看好。当前我市加快建设海峡西岸经济区，做大做强省会中心城市，实施工业兴市，打造强大的制造业基地，实施项目带动战略，着力提升城市发展水平。今后5年内全市工业总产值将突破5000亿元，全市GDP将超过3000亿元。2005年预计全市GDP增长13.2%，工业总产值增长20%，财政总收入增长15.2%，其中地方财政增长15.8%，城镇居民人均可支配收入增长7-8%。其次，城镇化进程加快，为房地产业发展创造空间。目前福州中心城区面积达到160平方公里，人口230万人，“一中心七组团”是今后福州城市发展的架构，届时福州用地规模将达到350平方公里。无论从社会和经济发展，还是从居民自身改善条件的需要看，福州房地产业都有坚实的支撑，发展空间还是很大。其三，我市各项城市建设速度加快，拉动了新区房地产开发。其四，一些有实力的大型房地产开发企业看好福州房地产市场的长期发展，把福州作为重点优先发展市场。其五，政府调控积极有效，楼市发展协调平稳，消费者购房信心增加。其六，居民收入不断提高，住房消费能力增强，目前福州人均GDP已达到3000美元，城镇居民人均可支配收入达到11360元。在消费升级的情况下，在股市持续低迷的情况下，购房成为居民投资与消费的首选。目前福州消费者对住宅的需求主要来自四个方面：一是每年不断增长的首次置业者主动性购房需求；二是新区建设、旧城改造、市政工程建设实施拆迁带来的拆迁户的被动购房需求；三是随着房改房上市，激发新一轮追求“居者优其屋”的二次购房需求；四是以收取租金，卖出获利为目的投资者需求。

(二)市场走势预测

从宏观形势来看，2005年楼市将继续受政府宏观调控政策以及后续加息预期的影响，由此可见，总体上今年福州楼市在健康理性平稳发展的主题下，将由飞速增长的发展阶段转入一个相对和谐、稳健的发展期。根据以上分析预测，2005年我市房地产开发投资增长率预计在25-30%之间；房地产市场将延续供需两旺的局面，按照房地产运作的周期，今年市场的供应量有望保持去年的总体水平；房价将保持稳步小幅增长的态势，涨幅在5%-8%之间。

(三)、政府相应对策

从我市房管部门了解到，2005年我们将继续加强宏观调控，采取一系列有效措施，促进房地产市场持续健康发展：

1、继续加强对市场运行态势的分析判断，进一步落实中央采取的一系列宏观调控措施，促进房地产市场持续健康发展。重点是加强房地产市场供求、结构的调控、稳定房价、稳定老百姓的心理预期，防止房地产市场大起大落。

2、加快建设房地产市场信息系统和预警预报体系，建立市场监测的长效机制。在一季度基本建成并启用房地产市场信息系统，依据该系统生成数据，实现对房地产市场运行状况的实时监测，每月对外披露市场市场信息，并对市场供求、结构、价格的实时动态信息进行监测分析，及时发现市场运行中存在问题，为有针对性地及时采取调控措施提供决策依据；通过全面、准确、及时地披露市场信息，扭转市场信息不对称的局面，引导理性投资和消费。

3、从供求、结构调控入手，着力解决市场运行中的突出问题。平衡供求关系，改善供应结构，尤其是增加普通住房供应，是当前稳定房价、稳定老百姓心理预期的关键，要切实加强市场供求、结构的调控。一是要加强引导，限制非住宅和高档住宅供应比例，鼓励开发企业建设普通商品住房。二是要学习上海等地的经验，将规划设计条件与土地出让捆绑，控制地价、限制房价，优先发展普通商品住房建设。三是引导供求矛盾突出、房价涨幅较大的地区，在新增建设用地计划和存量土地盘活过程中，适当调剂增加普通商品住宅建设用地投放量，以缓解供应不足的压力。要想方设法加快盘活和开发存量土地，二手房市场要进一步加快发展，使存量得到充分利用，从而有效放大土地和房屋市场供应量，平衡未来的供求关系。四是学习借鉴上海、南京、杭州等地的经验，通过依法限制期房转让、实现实名制购房，制止“炒楼花”、“卖号子”等投机炒作行为，防范因投机炒作引起的房价非正常上涨问题。五是会同有关部门针对市场需求的变化，及时提出调整房地产开发结构的计划，切实增加中低价位、中小户型住房供应，缓解矛盾。

4、继续控制拆迁规模，调控市场需求释放节奏。针对前一时期大规模拆迁引起的被动性住房需求集中释放，加剧房地产市场供求紧张的问题，要继续认真落实国办发[2004]46号文件夹精神，根据市场供求情况，加强拆迁计划管理，合理确定拆迁规模，今年要把拆迁规模控制在100万平方米、8000户的范围内，使拆迁引起的被动性住房需求持续、有节奏的释放出来。

（摘自福州市房地产管理局）