７月６日，“国六条”出台后福州市举行第一场土地拍卖会。与以往不同，此次推出的３幅土地均执行新标准，首次把“套型建筑面积９０平方米以下，住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的７０％以上”正式写入合同，游戏规则的改变使得这次土地拍卖颇受关注，业界甚至将之视为楼市发展的风向标。

而此次拍卖的结果也显示，虽然目前房地产业的发展正处于一个微妙的时刻，但开发商们仍然表现出对今年楼市的信心，争夺土地的热情依然不减。

金山地块 价格差异悬殊

首幅地块是本次土地拍卖的“大块头”——宗地２００６拍－１０号，该地块位于仓山区建新大道东侧，金山生活区九期Ａ地块，出让土地面积约２２３．５２亩，起拍价为３．５６亿元。该幅地块只有两个买家经过３轮举牌竞拍，就被福建融辉房地产开发有限公司以３．６２亿元的价格成功拿下该地块，平均单价为１６１．９５万元／亩，楼面地价达到了１４２９元／平方米。这样的成交价格也是２００４年后金山成交单价最低的拍卖地块。

与之形成强烈反差的是随后拍卖的宗地２００６拍－１１号，它紧邻１０号地，位于仓山区建新大道以东，金山生活区九期Ｂ地块，出让土地面积约９９．３６亩，起拍价为１．５８亿。竞争在６６号和７６号两个买家之间展开，最终经过５３轮的激烈竞争，７６号自然人胡先生以２．２亿成交，比起拍价整整高出６２００万元，根据推算，该地块平均单价达２２１．４２万元／亩，楼面地价达到了１８４５元／平方米。

现象解读 竞拍的“风向”意义

这两幅地块的拍卖有一个共同的特点就是，参与竞拍的企业不多，都在两家企业之间展开。而当天到竞拍现场观看的企业却很多，拍卖现场挤得满满当当，不仅座无虚席，而且站着“观战”的人也不在少数。这意味着此次拍卖对于许多企业来说，“标本”意义大于实际竞拍意义。许多企业是抱着观察“国六条”新政之后市场走向的目的而来。在当前这一市场心态极其微妙的时刻，大部分开发商采取了“一慢、二看、三通过”的稳健策略，这也给果断出手的竞拍者创造了机会。

另外，对于金山新区而言，“套型建筑面积９０平方米以下，住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的７０％以上”也是一个考验，尤其是新区有可能还会面临今后政府推出的“限价房”和“经济适用房”的双重压力，因此开发商拿地显得“谨慎”也就不足为奇。

大幅地块竞拍门槛提高

同一天相同位置的两幅地块，无论是单价还是竞争的激烈程度都相距甚远，这在福州土地拍卖历史上也比较少见。

但是深究其中的原因也不难发现，在国家宏观调控的大背景下，为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制长期贷款或任何形式的滚动授信。对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。这些条件的设置都给大面积地块的竞拍提高了门槛。另据记者了解，从现在开始，福州开发商购买土地的付款方式也从严了，土地款应在６０天内全部付清，因此这一新规定对开发商的自有资金的实力提出了更高的要求。这样，参与大幅土地竞拍的企业势必减少，如宗地１０号地块仅有三家报名。

在这次拍卖会举行之前，福州某开发商就作出这样的预测，他说，“这次真正来拿地的企业肯定不多，因为现在手上有３到４个亿现金的企业太少了”。据他透露，近期，我省有几十家房地产企业向福州某银行申请开发贷款，但是通过审批的仅有两三家，这与往年５０％的通过率形成了明显的反差。

仓山地块 经历百轮争夺

竞争最激烈的是宗地２００６拍－１２号，该地块位于仓山区则徐大道西南侧；出让土地面积约５７．９６亩，该地块虽然面积最小，但竞争最为激烈。拍卖师１．１５亿元的起拍价刚一脱口，就立即得到了回应。在整个拍卖过程中，竞争对手你争我夺，中途黑马涌现，举牌此起彼伏，分秒必争，其举牌轮数高达１１４轮。最终，７７号福建金辉房地产开发有限公司以超过起拍价一倍以上的２．５亿元夺魁，平均单价高达４３１．３３万元／亩，楼面地价则达到了２９４１元／平方米。

现象解读 区域优势普遍看好

仓山地块争取如此激烈，说明了业界对仓山区域优势的普遍看好。仓山可以说是福州文化底蕴最深厚的一个区域，随着城市“东扩南进”的不断推进，仓山老城区已经逐步走向了房产开发的前台，也已经成为房产开发商的“必争之地”。在当天的拍卖会上，位于仓山老城区的这幅地块相比其他两幅地块，创下了“三最”：参与竞拍企业最多、举牌轮数最多、成交单价最高。

仓山板块在福州楼市的版图中，可以说是一个典型的“厚积薄发”的区域板块，一直以来，仓山的房地产开发水平相对滞后。由于闽江的阻隔，收费站的影响，交通条件的限制，仓山房地产的发展及居住品质的提升受到了严重制约，在近几年的榕城开发热潮中，仓山老城区明显逊色于其他城区。

但是，随着政府东扩南进政策实质性实施阶段的到来，作为福州市政府南进的一个重要发展规划方向，福州通往莆田、泉州、厦门、漳州等地的一扇南大门，仓山这块曾经沉默的土地引得了人们越来越多的注意力，人们对仓山地段的认可度正逐步提高，仓山也迎来了难得的发展机遇。福州金辉房地产开发有限公司总经理郑长胜分析认为，市场火爆是多种原因造成的。首先从福州整个发展格局来说，所有的开发商都清楚，福州城市发展往南必定是主流，因此仓山将肯定是重点。因为从目前福州土地的供应格局看，南台岛以其良好的土地资源将成为开发热土，这也是显而易见的，而且福州城市东扩南进战略的深化，一个很显著的变化就是转向东南方面发展。正由于此，房地产开发商们纷纷闻风而动，蓄势待发。可以相信，随着仓山地块的陆续推出，仓山楼市将迎来一场“质的飞跃”，将成为高尚住宅的集散地。

现象观察 理性乐观 信心依旧

新政下，部分开发商拿地热情不减，其主要因素是“招拍挂”土地出让形式已经成为福州开发商获取土地的重要途径之一，甚至是唯一途径。因此，只要开发商还想在福州开发房地产，哪怕竞争再激烈，进入门槛再高，都得到拍卖会上竞技。但是从此次拍卖会可以发现，新政下开发商对市场依旧信心十足，但是拿地态度是越来越谨慎，越理性了，从过去的动辄千万元的加价幅度到现在的百万元的加价幅度，开发商的出手也不像以往那么慷慨大方。

对于今后市场的走势，福州市土地发展中心有关人士指出，在市场经济条件下，市场能接受就是合理。新政后的第一批土地拍卖，他们的定价标准很可能将成为未来福州整体楼市的风向标，因此，未来房价的走势也将会稳中有升。

采访中，许多业界人士表示，“国六条”后对我省住宅结构的影响就是小户型普通房会大幅度增加，房价会保持稳定。他认为，在“国六条”下，住房面积９０平方米要占７０％以上，由于户型改小，以往建一套住房的土地现在可以建两套。在价格统一的情况下，每一套住房的总价自然不会大幅度提高。另外，今年年底前，各地都要安排一定规模的经济适用房和廉租住房开工建设。这在将来也将起到平抑房价的作用，让整个住房供应保障体系更加的完善。但由于项目实施从规划设计、开工到竣工，时间一般在１年以上，因此，估计中小套型住宅供应量从明年开始增加，比例会逐步提高。因此，从长期看，整个房地产市场供求关系会发生根本性的变化，房价必然不会快速上涨。

附：2006年第五次国有土地使用权拍卖结果公布