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[福州] 哈楼购房全道来——物业篇

来源：福州日报

发布时间：2007-07-12

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不能安居，岂能乐业？

前言：

　　现在的人啊，越来越理性了！比如说，买房子。

　　前段时间，大小楼盘竞相登场开盘，结果几家欢喜几家忧。为啥呢？除了和市场大环境有关外，一个重要的原因就是，买房的人越来越精明啦！

　　现在人们买房，已不仅仅只关注住宅本身的朝向、质量等硬件设施，而是更多地将目光投向周边环境、配套设施、建筑肌理及交通位置等“软”环境，即购房者消费观念已向房屋“软件”方向转变。

　　哈楼先生以目前楼市上热销的楼盘为例，为读者将购房者置业时考虑到的“软环境”的主要因素，以聊天的形式一一剖析，既为总结、参考，也为互相探讨！

　　曾有人形象地把业主与物业的关系比喻成婚姻关系，也许这桩由发展商“包办”的婚姻从一开始就不可避免地会有一些不和谐的因素埋藏其中。

　　哈楼先生觉得这个比喻是很贴切的。

　　不能共处，岂能共度！恋爱是一时之事，婚姻是一生之系。谁在结婚的时候想着有一天要离婚呢？

　　不能安居，怎能乐业！买房是一时的事情，住房是一辈子的事情。谁又愿意花钱买气受呢？

　　从不满、协商，到直接冲突、乃至对簿公堂。此时，有人不禁要问自己：“我买房子是干什么呀？”

　　但若购房者能够做到理智消费的话，这桩“婚姻”也未必都充满火药味。因此，哈楼先生我今天说的就是物业篇。

　　现在，购房前，人们总是小心翼翼地多问几句关于物业的事。是的，对于日益成熟的购房者来说，物业管理将成为人们购房时考虑的最重要的因素之一。

　　的确，在一次与购房有关的调查中，消费者最担心的也是最关心的问题是物业管理服务问题，占了94％的比例。调查结果表明，有42％的被访者对物业管理表示“非常不满意”；26％的被访者表示“不满意”。

　　不满意的地方主要集中这六方面：物业公司乱收费；房屋出现问题，物业公司维修不及时；物业公司的防盗管理存在严重问题；由于某些住户不交管理费，物业公司不提供服务；公用设施不到位；物业公司工作人员的服务态度不好。

　　实际情况是，多数购房者也知道物业管理的重要性，但在买房前关注得不够，总是等到入住后发生物业管理纠纷时才回头关注物业管理。

　　在这里，哈楼先生我要特别提醒的是，并不是所有的物业管理纠纷都是能够解决的，有的纠纷是难以解决的。一般纠纷中所涉及的问题，政策上有规定的，就能够解决；有的纠纷所涉及的问题政策上没有规定，需要事先约定，如双方事先没有约定，纠纷就无法解决，例如针对高档住宅区，政府没有规定物业管理服务费标准，实行的是市场价，住户投诉物业管理费用高，这个矛盾就难以解决，因为高档物业收费标准需要在购房前双方事先约定，政府没有统一的价格。

　　目前，物业管理的法律法规并不健全，往往出现消费者投诉无门的现象，有关部门的标准虽然出台了，但管理标准却没有细化，使人无所适从，难以操作。另外，不要把解决物业管理纠纷的希望寄托在投诉或打官司上，投诉的处理、司法解决都需要耗费购房者一定的时间、精力甚至经济成本。这个耗费有时是很大的，远远要大于购房前关注的成本。

　　因此，哈楼先生奉劝购房者，事前预防比事后维权要轻松得多。

　　所以，购房者在买房时，应向开发商了解小区未来的物业管理公司是哪一家，还可向政府部门咨询一下该公司过去的管理业绩，社会形象如何？物业管理公司今后提供哪些服务，服务标准是什么？

　　说到这里，您会很自然的问出这样的一个问题：货真价实的优质物业管理和服务又是什么样的？

　　不急，且听哈楼先生给您道来。

▲ 管理服务必须标准化、规范化。

　　这是保证住户得到优质服务的前提。许多物业管理公司已经认识到这一点，国内目前已有上百家物业公司相继通过了认证，以标准化的质量体系来保证企业的正常运作，为用户提供优质服务。如融侨物业早在2001年初就进行ISO9000∶2000版转版工作， 2002年6月份通过认证，系福州市首批通过认证的物业管理企业之一。

▲ 管理服务要有人情味。

　　住户对物业管理的要求不仅仅是安全和清洁，还需要有人情味的服务。如在物业管理中融入酒店式管理和服务的特色，为住户提供个性化服务。

▲ 管理服务能够营造良好的社区人文空间。

　　住户在享受物业管理公司提供的服务时。福州少数几家物业公司认识到了这一点，如融侨物业提出……，都是为了体现物业管理新境界。融侨会和融侨物业几乎每周都要组织非常有针对性的活动来提升社区的人文氛围。如……

▲ 管理服务科技含量要高。

　　高科技管理已逐渐成为物业管理的主角，楼宇自动化系统、可视对讲系统、周边红外系统、停车场管理系统、办公室自动化管理系统、通讯自动化系统等现代智能化系统的运用必将使住户得到更加优质的物业管理和服务。

　　上面是从大的方面说，小的方面说是这样的：服务态度——热情、服务设备——完好、服务技能 ——娴熟、服务项目——齐全、服务方式——灵活、服务程序——规范、服务收费——合理、服务制度——健全、服务效率——快速。

　　好的物业，房子不单保值还增值，反之，就会贬值。

　　说了半天，您可能还会有这样的疑问，哈楼先生你说的这些，好象只能在入住后才知道啊，买房前，我怎么知道啊？

　　对，这是个问题，但也不难，您可以先去打听打听啊。还有一个办法就是看开发商，特别是有自己物业公司的开发商的品牌与信誉。为什么这么说呢？

　　您在买房时经常会遇到这样一种情形吧的：对房子本身很满意，可是碰到一些已经安居下来的业主，却听到了这样的“奉劝”：“别买这儿，我们都后悔了……”这种具有高说服力的“奉劝”背后的潜台词相信大家都明白。

　　开发商开发的房子就是以“销售出去”为最终目的的。但是，现在物业纠纷却间接地影响到了开发商的信誉的口碑，并直接地影响到了相关楼盘的销售。所以有人作过测算：口碑传播的影响力比媒介广告的影响力高七倍，比人员推销的影响力高四倍。消费者转换品牌更多是受口碑传播的影响，而非广告的影响，前者的影响力是后者的两倍。在促使消费者态度由否定、中立到肯定的转变过程中，口碑传播所起的作用则是广告的九倍。如今，房地产产品逐渐趋同化，这将导致楼盘之间的价格竞争不断激烈，而规模性的房地产开发导致楼盘产品的同质化越来越强，差异竞争的优势越来越弱，打造优势物业已成为房地产企业相互竞争的砝码，开发商又怎能忽视自己的口碑呢？

　　但像物业这样的软件可不是说学就学的，它需要大量的投入，只有真正有责任感的企业才能保证物业品质。

　　所以，一个结论很自然就出来了，买房，先看开发商的品牌、信誉、责任感，还有它所请或所属的物业公司的口碑，如果开发商与物业是同一家公司，那就请您认真考虑了。

　　买房也讲“房缘”的。缘是天意，份是人为！该出手时就出手吧！

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