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按套计价房“缩水”卖方要赔吗　法院判决不赔

来源：福州新闻网

发布时间：2007-07-16

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　　法院终审：该房相关尺寸趋于一致，应维持总价款不变

　　某房产公司交付给陈先生的房子的实际面积比合同约定少5.22平方米，但双方原约定以套计价。陈先生能否要求房产商赔偿“缩水”面积呢？近日福州市中院经终审判定：按双方签订的合同及相关法律规定，陈先生不能要求开发商返还这部分房款。

　　买下按套计价房发现面积“缩水”

　　2001年7月9日，某建筑工程公司致函福建某房地产公司，同意开发商以两单元商品房抵付部分工程款，并要求将这两处房的产权登记在陈先生名下。

　　2002年6月20日，陈先生与该开发商签合同约定：他向开发商购买某单位商品房(销售形式为商品房预售)，该房建筑面积140.78平方米，其中套内建筑面积117.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.71平方米，房价款按套计价为53万多元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定：“当事人选择按套计价的，不适用本条约定。”合同另附所售房的平面图，图上标有详细尺寸，但未约定允许的误差范围。此后，开发商将该房交付给陈先生。

　　2005年11月，陈先生向开发商交纳了维修基金5392元。去年8月14日，他就该房向市房管局办理了房产证。房产证上载明的房屋建筑面积为135.56平方米。他经过一比较，发现房屋所有权证记载的建筑面积比合同标明的少了5.22平方米，面积误差比为3.71%。

　　陈先生遂将开发商推上被告席，要求其返还房屋面积小于合同约定面积3%部分的房价款、利息和维修基金，并双倍返还因房屋实际面积小于合同约定面积超过3%部分的房价款。

　　一审判令开发商返还面积误差款

　　一审法院经审理认为，根据最高人民法院的有关司法解释：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，在合同没有约定或者约定不明确的情况下，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超过3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”因此，陈先生要求开发商返还房屋面积差价款的主张成立，予以采纳。但他自愿向开发商交纳专项维修基金，现又起诉要求退还，该诉请不予支持。

　　双方法庭激辩房屋面积有无误差

　　一审宣判后，开发商提起上诉。该公司主张：本案讼争房是按套计价，只要套型没变，相关尺寸没变，即应维持原价款。该公司交给对方的房屋与所附平面图一致，尺寸也没有问题，合同所注面积不能作为定案依据，是为备案而注，在合同中注明面积是政府的硬性规定，不应影响按套计价。

　　陈先生则反驳称：如果要比较尺寸，不应比较《购房证明书》与《商品房买卖合同》的《附图》中的尺寸，因为两者均出自开发商之手。应当比较《商品房买卖合同》的《附图》与产权登记之前测绘结果的尺寸。开发商主张尺寸一致，应负举证责任。即使尺寸一致，按照最高人民法院的司法解释，也应以面积误差作为处理本案的依据。

　　中院终审判决驳回买方诉请

　　福州市中院经终审审理认为，本案诉争商品房虽未约定对相关尺寸的误差范围，但从当事人提供的证据看，不能体现相关尺寸有存在误差，而是趋于一致，依法应维持总价款不变。双方签订的《商品房买卖合同》中也明确，当事人选择按套计价的，不适用合同中有关面积确认及面积差异处理的条款。因此，陈先生要求返还因房屋实际面积小于合同约定面积之误差部分房价款的主张，因不符合有关按套计价买卖商品房的法律规定，不予以支持。

　　最终，法院驳回陈先生的诉讼请求。

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