困局3 商圈特色

　　主持人：这一两年，福州连续出现了几大商业地产，这是否意味着福州商业地产资源过剩？这是否也是屡屡出现磨合期风波的原因之一？

　　魏然：我认为这并不存在过剩问题，只是目前这几大商业地产的品牌重复率太高，大家都没有做出特色，好的店面是稀缺的。短期来看，也许存在商业项目过剩的表面现象，但长期来看，好的商业项目还是十分稀缺，否则转手费就不会那么贵了。

　　黄捷：每个商业地产必须要有自己的特色，像我们的冠亚，和东街口比，和津泰路比要有一个鲜明的自己的特色。像我们后面还有个很大的乌山公园，包括乌塔，这其实都是可以很好利用的资源。将来乌山公园改造完成后，我们可以利用起它的旅游资源。另外像我们的近一万平方米的市民广场，我们也在想是不是能做一些空中的休闲酒吧，吸引更多的人。

　　魏然：现在我们在茶亭街的项目由于地块间不是紧密连接在一起的，我们在建筑上主要分两种风格，水街这边的仿明清建筑和高层的现代建筑。水街要表现的就是类似于《清明上河图》那样的景象感觉。这也是想保留茶亭的历史积淀感。

　　破解：不妨借鉴迪斯尼模式

　　王洪：归纳中亭街的成功，我认为最关键的就是商业业态的布局。现在在福州开出的商业地产项目，商业体量都很大，建筑面积都在20万平方米左右，而在这么大的商业体量下，要一举做好业态的规范是很难的，因此，中间出现的“罢市风波”是十分正常的，如中亭街前期也是经历了好几次的业态重新洗牌才能发展到今天，从中亭街定位了服装批发和家电卖场这两大商业业态后，整个中亭街就发展起来。

　　陈清福：商业地产开发其实是准公共产品，这不是哪一个商家的问题，所以这两年商业部也开始不允许建设太多的商业地产和大ｓｈｏｐｐｉｎｇ ｍａｌｌ。现在商业地产存在两个难题：一个是我们现在靠开发商独撑起一个商业地产的开发建设运营管理这是很难的，因为他们的知识结构仅限于做开发做房地产。第二个他是六方利益的协调问题，共赢问题。包括开发商、业主、商户、管理商、物业和消费者。六方博弈，难就难在这个地方。

　　我们可以看下迪斯尼的商业模式，它不是简单的一个公园，它的盈利分为3个层次，商业地产的收入只是迪斯尼的一个层次，它第二个层次就是做品牌的动画设计、制作、发行。在国外这一块的盈利其实是很大的，尤其是对商业地产来说。第三个迪斯尼是做品牌的延伸，迪斯尼开了800多家的授权店，经营1200多种商品，这部分的收入占到他收入的40％以上，我们现在都没有这一块。