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福州万科金域榕郡：专业万科藏了几张王牌

来源：海峡都市报

发布时间：2008-05-07

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2007年9月11日，地产行业领军者万科以27.2亿巨资拿下福泰钢铁厂地块，在楼市一片惊呼声中进驻福州。

　　当日，福州楼价涨停。“9·11”也成了福州楼市发展进程中极具戏剧性的一幕。

　　8个月后的今天，我们反观福州楼市，发现楼价兜了一圈又回到“9·11”水平，这种回归印证一点：没有任何增值的价格，终归要回到价值点。

　　然而，在这8月福州楼市的潮涨潮落中，“导火索”万科反而给人一种余音缭绕的味道，它持续地释放着讯息，却又绝对半抱琵琶半遮面。

　　但对于这家传说中行业“文武兼修”的精品老大，人们疑惑的是：万科到底与其他开发商有何不同？万科到底怎样规划福泰钢铁厂地块？万科金域榕郡又能在多大程度上影响福州楼市？

　　人文万科到底“文”在哪？

　　“文”有万科、“理”有金地、“工”有中海，是深圳媒体给行业大佬们的形象称呼。“文”万科，意思是万科做产品、做营销更多的是人文气质。万科入榕后，秉承一贯低调的作风，但是其随处可见的人文气息还是给榕城地产界不一样的感觉。

　　在福州一知名房企老总的办公室桌面上，还留着一份2008年初万科招聘广告：卓越职业生涯，从万科开始。这位老总感慨：招个人都搞得这么理想，这哪里是做事，完全是做事业。这种做事业的架势，为福州万科赢得了千名慕名者，而最后只有十名精英成为万科人，“兵王”选拔赛震撼了福州业界同仁。

　　1月21日，万科以一句“福州，你好”的问候，在香格里拉大酒店正式亮相。与福州过往的企业亮相或项目推介会截然不同的是，万科将各种人文理念完美地包装在现场与节目中，如福州话的童谣、沙画大师指尖间的诗意人居，最让福州人记忆深刻的是万科与人们共享了还在设计中的万科金域榕郡的开发思路。

　　随后，万科到底是怎样一种企业？万科项目品质如何？“学习万科好榜样”到底要如何学？这些疑问促成了3月的福州媒体万科深圳行。见多不怪的媒体人，在行业老大的系列产品与工业化思路中，彻底缴械：万科真非浪得虚名，其建筑细节的人文化、企业理想的高远，与中国九成以上的地产公司有了质的区别。

　　4月底住交会是万科进入福州以来的第一次大型展示。“城市生长人居成长”的公益展赢得福州人的极大好感，而在通透的万科项目展馆内，“人为主角”的空间布置简约、低调，但一组组的数据告知这家企业非凡的历程，令过往的人们惊异也心生敬意。最重要的是，福州人民期待已久的万科金域榕郡终于露面了。

　　250亩大盘万科如何规划？

　　在万科金域榕郡得名之前，这幅地块名为福泰钢铁厂，历史沿革近50年。今天，当我们将二者成功交替时，毫无悬念。但是，当万科人将福泰钢铁厂变身万科金域榕郡时，调研、考察、权衡等系列“地下活动”却是一种痛苦的抉择，其过程也鲜为人知。

　　据知名业内人士了解，万科来榕之前已在本地蹲点近半年，他们一方面与福州专业人士交流，一方面考察福州有生命力的古民居，同时总结福州近20年来住宅得失。更专业的是，万科的先遣部队居然直接“扫街”调研，与出租车司机、店铺老板等最广泛的福州人居实体做交流。因而，拿下钢铁厂地块后，万科已经是福州人居专家了。

　　但是让万科人费神的是：250亩的钢铁厂是目前福州毗邻市中心最大的地块，更难得的是山水兼具。如何最大限度发挥这种山水大盘优势？万科最终选择了系列产品的高端路线———金域系，同时冲刺金域系的金字塔尖，为万科金域榕郡定位。这种高端定位主要依靠两种空间形态的塑造，即高层大绿地空间、低层排屋街道情景空间。其中高层产品环绕用地东北西三面，与南面未来的琴亭湖公园共同形成一个纵400米横350米的大院落。这一大一小两种空间形态设计极具震撼力。

　　与此同时，钢铁厂有50多年历史，厂区布局及路网骨架仍依稀可辨，同时厂区内又有200余株原生榕树。面对这种历史味极其浓厚的地块，万科像绝大多数开发商一样，无情地铲去“绊脚石”———大树、古老的厂房、巨大的吊装车间以及原有的调运铁轨、烟囱等遗留物？还是为福州城市留下记忆？万科人选择了后者：留旧创新，保持原有建筑的历史元素，并使其巧妙地融入现代的建筑中。在这种主导思路下，万科保留了地块东西向厂区300米主轴线，并将其作为社区景观大轴，用轴的西端作为社区主要人行出入口，同时对大轴上的树木及植被尽可能保留，这样就保留住了原厂区的空间骨架，在此基础上对入口区原有建筑进行重点设计，保留厂区空间连续性，并加入部分强化空间的现代建筑，通过“对比、保留、叠加”的手法让原有空间连贯流动起来。

　　显然，因为在“障碍物”中布局建筑并使之融为一体，这些非常规的动作成为技术与艺术含量极高的活。因而，万科金域榕郡工地时常会聚了设计大师、公司老总、工程部、设计部、销售部等多部门负责人，设计图纸细节处也一改再改。追求细节完美的万科，在自己“历史中创建未来”的大胆规划中，痛并快乐着。

　　万科金域榕郡何以提升福州人居？

　　作为进驻福州的首个项目，万科金域榕郡事关万科在福州的战略布局，甚至是整个福建区域的立足问题，所谓一子落地，成败尽现。因而，金域系的高端定位与万科不惜重金引进全球最先进的设计理念———“历史中创建未来”为金域榕郡增添附加值，这种思路的延伸，也成了万科金域榕郡最大的亮点。只是，这种独一无二的产品，能否为福州人接受？它又在多大程度上提升福州人居呢？

　　对于福州人能否接受，做足功课的万科人不担心，在他们几百页的福州本土人居调研分析报告中明确点出：福州人不缺乏鉴别力，缺的是可鉴别的东西。因为福州有深厚的文化根基，同时开放最早兼是侨乡，人们在走出去带进来的过程中，眼界变开阔，见识也极广，因而欣赏、认同高端产品已不是问题。

　　而在业界同仁眼中，万科金域榕郡的住宅设计思路相当超前，与三坊七巷景区保护性改造精神原旨相同。只是，金域榕郡是住宅区，更多的是让人们在现代感中体味历史记忆：如老厂房被现代材料赋予新的形式；老铁路和其他工业感物件所凝练的岁月感渗透在景观规划中，成为标志性要素。与此同时，身为“细节之王”，万科自然令高端的金域系产品以细节制胜……这些不同于福州本土产品的做法，给万科人极大的压力，即未来经受万科金域榕郡洗礼的福州消费者，必定对这座城市的高端住宅提出更为严苛的标准。

　　在做出美轮美奂的产品，影响福州楼市高端产品走势，是专业万科回应市场的第一步。那万科到底有多大能量改变金域榕郡所在片区五四北的当下人居呢？

　　资料链接

　　“金域系”是万科建筑产品品类中的高端产品,目前万科已经在深圳、佛山、东莞、天津、珠海等10个城市开发了金域系列产品。“金域系”产品多临近城市中心，紧邻江河湖海等珍稀自然资源，拥有良好的自然景观，建筑品质高端。对比万科金域榕郡，其项目离市区仅仅2公里，环拥267亩琴亭湖(在建)、北湖公园、秀山公园、北峰、19万㎡森林公园等，是福州“城市绿肺”，区位完全符合金域系的产品定位。

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