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房产交易中心详解夫妻共有房产应办共有产权登记

来源：福州日报

发布时间：2008-07-09

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《房屋登记办法》自本月1日实施后，许多读者就实施细则向市房地产交易登记中心和本报热线咨询，记者就其中较集中的几个问题，8日采访了市房地产交易登记中心有关部门负责人。

　　仅有房产证是不够的

　　《房屋登记办法》实施后，有些市民发现，该办法与《城市房屋权属登记管理办法》有许多不同之处。市房地产交易登记中心有关负责人介绍，两者最主要不同就是登记模式发生了根本性变化。

　　房屋登记机构将从原来的强制性管理转变为只提供登记服务，房产产权登记由权利人自愿提出申请。未经登记，不发生效力，但不违法也不罚款，登记机关只提供服务，不再强制要求；其次是确立登记簿制度，强化登记簿的法律效力，登记簿内容高于产权证内容，房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准，产权证不再是房屋惟一的合法凭证。

　　“所以，房产所有人要改变以往的观念，认为只要房屋产权证在我手上，一切无忧。为了保护自己的权利，购房人在房产交易过程中，一定要去登记机关查询房屋登记状况，及时向登记机关申请产权过户登记。”这位负责人提醒。

　　关于夫妻共有产权

　　长期以来，在办理房屋权属登记和房产交易时，夫妻共有的房产习惯登记在一方名下。《房屋登记办法》规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。如果房产产权只登记在一方名下，则不视为共有财产，产权人可单方行使处置权(房改房除外)，登记机关无需再考虑隐性共有人问题。

　　“为保护自己的利益，房产所有人的配偶作为‘隐形产权人’需实名化，夫妻应实行共有产权实名登记，办理共有产权登记。”这位负责人说。

　　房屋登记的效力

　　二手房交易也是市民很关注的一个话题。过去常有市民会买到已经卖给别人的房屋，即“一房多卖”现象。比如：甲与乙订立买卖合同，将自己的房产转让给乙，乙按合同规定预付房款，同时约定1个月后双方一起到房管部门办理房产转移登记手续。又有不知情的丙与甲协商，价格比乙略高，甲转而将房产卖给丙，并与丙一起办理了房产过户登记，丙领取了房产证。根据《房屋登记办法》第五条第二款规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理，所以该房产产权属于丙，法律保护丙对该房产的所有权，而乙只能根据购房合同请求甲承担赔偿损失等违约责任。

　　“房屋的物权转移，自记载于不动产登记簿时发生效力。只签合同没有登记，房子不算属于你。因此购房人应及时向登记机关申请办理产权过户登记。”该负责人建议。

　　关于异议登记与更正登记

　　《房屋登记办法》规定：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件以及权利人不同意更正的证明材料等申请异议登记。异议登记期限为15天，有效期内异议登记申请人，应向人民法院提起诉讼，不提起诉讼的，异议登记失效。

　　由于异议登记限制了房屋登记簿记载的权利人处分房屋的权利，《房屋登记办法》对申请异议登记有严格规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，应当向房屋登记机构申请更正登记，只有在权利人不同意更正的情况下，利害关系人方能申请异议登记。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

　　关于登记费

　　房屋登记费按件收取，住房登记一套为一件，改变了此前一些地方按面积收费的做法，住房登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记费收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房管部门按规定核发一本房屋权属证书。经济适用住房登记，以及房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，减半收费。

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