市场前景看好，考验开发商内功

三盛地产集团营销管理部副总经理 琚星海

市场颇耐人寻味，开发商资金链条的不断收紧，打折促销之风蔓延，然而，别墅与豪宅的市场放量却欣欣向荣，不断有新盘面世。别墅会不会是沉寂市场中的一匹黑马？别墅未来的市场走向如何？带着一系列的问号，我们采访了三盛集团营销部副总经理琚星海。

记者：相比其他的产品，在宏调下，别墅的竞争力在哪里？

琚星海：福州别墅这两年发展平稳，没有大起大落，别墅产品与普通住宅产品不同，客群比较稳定，集中在高端，所以市场一直都处于很平稳的状态。福州别墅市场从2005起往上走。05年是别墅市场的一个原点，所以当时别墅价格相对低廉，这也是市场发育阶段的特征。06、07年别墅的价格不断上涨，成交量很乐观，市场处于供需两旺状态。今年的市场还在延续之前的走势。

记者：2008年福州别墅放量比以前要大很多，这样大体量的别墅会不会造成市场难以消化？

琚星海：作为福建省会城市，福州城市辐射力很强，市场容量很大，尤其是五区八县潜在的购买力很强。一个省会城市拥有的高端购买力人群不在少数，从住宅产品整体需求结构上看，高端需求一直在增长。虽然今年面世的别墅体量比以往大一些，但从市场整体的需求来看，体量还是属于正常的。

记者：今年除了别墅之外，豪宅的体量也很可观。别墅与豪宅的客户群体最大的不同在哪里？

琚星海：别墅多半位于郊区，而像五区八县的客群可能会倾向选择市中心豪宅，因为他们向往市中心城市生活。他们觉得，郊区的别墅与自家的自建房没有太大区别。别墅消费群体主要是二次置业的群体，他们往往在市中心已经拥有物业，所以，更倾向在市郊寻找自然环境优美的居所。

记者：别墅与豪宅相比有哪些竞争优势？

琚星海：事实上，按照现在的房价，如果将公摊面积和车位的价钱计入在内，城市高层在价格上也已经逼近别墅了。郊区的土地价格比较便宜，福州别墅用地都是前几年的存量，所以产品在价格上有优势。另外，别墅的优势还体现在户外活动空间和独占土地的领域感上，这是高层产品无法比拟的优势。

记者：福州别墅可能面临哪些瓶颈？

琚星海：现在福州别墅区位上比较集中，如闽侯、马尾区域便是别墅的集中地。而且产品本身的区分并不明显。虽然市场潜力很强，但是如果同质化的产品集中放量，市场势必很难在短时间内消化，给销售带来压力。目前别墅面临的另一大困境是入住率不高，社区文化方面显得薄弱，配套不容易跟进。这对先入住的群体是个挑战。

记者：福州别墅发展有哪些趋势？

琚星海：别墅产品在不断地进行市场细分，产品形式越来越多样化。原来人们买别墅更多是做为休闲度假的第二居所，现在更多的作为生活居所，不仅要求自然环境，配套设施和社区文化的要求也在提高。我比较看好五四北板块的别墅，这个区位的别墅既能满足人们的生活，同时也具备依山傍水的自然资源，是福州最适合做高档住宅的区位。

记者：在别墅竞争同质化的今天，如何不断挖掘项目自身的潜力？

琚星海：真正品质化的产品是不会过时的。需求在不断变化，要求开发商要用心去做，真正做出品质来。一个内功深厚，管理规范的企业才能提供给市场好的产品。这几年，三盛一直专注于苦练内功，从管理规范到产品研发的每一个环节都尽力做到最好。市场目前处于一个调整阶段，这也是一个企业显示自身实力的时机。